Il Peggior Crollo Immobiliare È Appena Iniziato

Benvenuti in questo video, oggi voglio parlarvi di come il mercato immobiliare stia attraversando un periodo difficile.

Negli ultimi mesi si stanno evidenziando gravi problemi nelle principali città americane.

Ad esempio, si prevede che gli edifici per uffici vuoti di San Francisco verranno venduti con una perdita fino all’80%. 

Inoltre, Blackstone ha nuovamente limitato i prelievi dal loro fondo immobiliare a causa della richiesta simultanea di riscossione da parte di un gran numero di investitori.

Di fronte a tutto questo, è importante discutere delle implicazioni per il futuro del mercato immobiliare, delle previsioni nel settore immobiliare commerciale e di come potete sfruttare questa situazione a vostro vantaggio.

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Bene, iniziamo.

Il settore che sta venendo definito come il prossimo disastro del mercato secondo molti esperti, è il settore immobiliare commerciale.

Questo termine include tutte le proprietà utilizzate per scopi commerciali, come uffici, magazzini, centri commerciali, ristoranti e fondamentalmente qualsiasi edificio che non sia una casa o un appartamento.

In genere, questi edifici non sono di proprietà degli utenti finali stessi. Ad esempio, la maggior parte dei negozi che vediamo non possiede effettivamente l’immobile in cui operano, ma preferisce affittarlo. 

Ciò significa che esiste un mercato immobiliare da 20 trilioni di dollari costituito da fondi speculativi, investitori immobiliari e trust immobiliari che si occupano di individuare immobili commerciali sottostimati, ristrutturarli e trovare un inquilino che possa attirare più clienti nell’area, aumentando così il valore dell’immobile e generando un profitto.

Tuttavia, poiché queste transazioni possono costare decine o addirittura centinaia di milioni di dollari, i gruppi di investitori spesso mettono insieme i loro soldi per effettuare l’acquisto e gli investitori comuni come voi ed io possono partecipare a questi fondi tramite società quotate in borsa come Simon Property Group, Realty Income Corp o altre opzioni disponibili per ottenere un reddito passivo.

Ma, a differenza del mercato immobiliare residenziale, dove è possibile ottenere un mutuo a 30 anni a un tasso di interesse fisso, il settore immobiliare commerciale è diverso. 

Innanzitutto, la maggior parte dei prestiti per immobili commerciali ha una durata fissa da tre a sette anni, dopodiché si adeguano al tasso di interesse corrente. 

In secondo luogo, questi prestiti hanno un piano di ammortamento di solito più lungo della durata originale. Ad esempio, se si acquista una casa normale, dopo 15 o 30 anni si diventa proprietari dell’immobile.

Ma nel caso degli immobili commerciali, di solito si ha un piano di ammortamento di 20-25 anni, dove una parte del pagamento mensile va al rimborso del prestito, ma potrebbe esserci un pagamento finale più elevato (balloon payment) al settimo anno. 

Questo significa che se i valori diminuiscono, potresti trovarti a dover pagare più soldi per l’immobile di quanto valga effettivamente.

Inoltre, come avrai notato, i tassi di interesse sono notevolmente aumentati nell’ultimo anno, il che significa che una grande quantità di immobili commerciali dovranno essere ricontrattati ai tassi di interesse correnti. 

Ciò potrebbe portare a una vera e propria catastrofe immobiliare. Si stima che il 25% di tutti i prestiti per edifici per uffici scadranno nel prossimo anno e, con i tassi ora cinque volte più alti rispetto a un anno fa, i costi di proprietà aumenteranno notevolmente.

Ma questo è solo l’inizio. Il valore degli immobili commerciali dipende principalmente da tre fattori. 

  • Primo, il valore del terreno e il suo potenziale sviluppo futuro.
  • Secondo, il costo per metro quadro per ricreare l’edificio esattamente come è oggi.
  • E terzo, e più importante, quanto denaro l’edificio è in grado di generare.

Ad esempio, se paghi un milione di dollari per un edificio che genera centomila dollari all’anno, hai un rendimento del 10%. 

Se genera cinquantamila dollari all’anno, hai un rendimento del 5%, e così via. 

Pertanto, quando si tratta di questi tipi di investimenti, i proprietari cercano sempre di massimizzare l’affitto, poiché il suo valore dipende quasi interamente dal rendimento. Più denaro genera un’immobile, più vale.

Tuttavia, oggi questi immobili stanno subendo una diminuzione degli affitti e si trovano a fronteggiare una dura concorrenza dai titoli di Stato. 

Gli investitori, fondamentalmente, valutano solo i numeri e cercano di capire come possono guadagnare di più con il minor rischio e lavoro possibile. 

Quando i tassi di interesse erano ai minimi storici e l’immobiliare offriva un rendimento del 4,5%, sembrava un buon investimento perché si riusciva ad ottenere qualcosa di meglio rispetto ai Titoli di Stato.

Ma ora i titoli di Stato offrono un rendimento molto più attraente rispetto agli immobili commerciali. 

Con l’aumento dei tassi di interesse, molti investitori si stanno rivolgendo ai titoli di Stato come opzione più sicura e redditizia per il loro capitale. 

I titoli di Stato sono considerati investimenti a basso rischio, in quanto sono supportati dal governo e offrono un rendimento stabile nel tempo.

Questa situazione sta mettendo ulteriormente sotto pressione il settore immobiliare commerciale. 

Gli affitti degli immobili commerciali sono diminuiti a causa della ridotta domanda da parte di aziende e imprese, che cercano di ridurre i costi in risposta alla situazione economica incerta. 

Allo stesso tempo, i costi di gestione e manutenzione degli immobili commerciali rimangono elevati. Ciò significa che i proprietari di immobili commerciali stanno affrontando un calo degli affitti e una riduzione dei rendimenti sugli investimenti.

Inoltre, la pandemia ha accelerato alcune tendenze nel modo di lavorare, come il lavoro da remoto e la digitalizzazione delle attività. 

Ciò ha portato a una domanda ridotta di spazi fisici per uffici e negozi. Molti lavoratori e aziende hanno scoperto che possono operare in modo efficace anche senza un’ampia presenza fisica. 

Questo cambiamento nella domanda potrebbe comportare un eccesso di offerta di immobili commerciali sul mercato, aggravando ulteriormente la situazione per i proprietari.

Di conseguenza, molti investitori stanno cercando alternative agli immobili commerciali. 

Alcuni stanno considerando di investire in settori come la tecnologia, l’energia rinnovabile o l’e-commerce, che sono emersi come settori in crescita durante la pandemia. 

Altri stanno esplorando opzioni di investimento più liquide e flessibili, come i fondi comuni di investimento o gli ETF, che consentono di diversificare il proprio portafoglio e di adattarsi più facilmente ai cambiamenti del mercato.

In conclusione, il settore immobiliare commerciale sta affrontando sfide significative a causa dell’aumento dei tassi di interesse, della diminuzione degli affitti e dei cambiamenti strutturali nell’economia. 

Gli investitori stanno riconsiderando le loro strategie e cercando alternative più attraenti. 

La situazione attuale richiede una valutazione oculata degli investimenti immobiliari commerciali e una considerazione attenta delle opportunità alternative presenti sul mercato.

Perciò se vuoi ottenere una consulenza gratuita, e non di parte, che sia basata sui tuoi obiettivi di investimento, e non sia finalizzata alla vendita di un prodotto finanziario, contattaci.

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